CREM

這個quarter總算在今天早上隨著考試結束而劃下句點，中午和同學到乳牛廣場邊晒太陽邊喝啤酒，到的時後已經有另外三組同學也在廣場上喝了起來，大家都是靠啤酒解壓；回到家昏睡一下午，晚上有精神就把這quarter所學做一個記錄。

CREM (Corporate Real Estate Management)主要是針對擁有不動產的企業或公家組織所進行的資產管理，又可分為四項管理:

GM (General Management)
GM是針對企業總體做規劃，目標在如何利用不動產為企業增加價值，和企業文化有很大的關係，例如企業總部大樓該傳達何種意象來代表企業文化；這東西是很大手筆的投資，在台灣比較少見，但在國外大型企業很願意砸錢在這種攸關門面的投資上，像荷蘭ING總部就是很誇張卻成功的例子。


AM (Asset Management)
資產管理和企業財務有很大的關係，其中不動產的取得可依照合約類型作為區分:

Ownership:
不動產所有權屬於企業的，對於不動產支配有最大的自由，但初期資金投資是很大的支出。

Reantal:
就是一般租賃，以長期來看租金支出會超過購買的價格，但是對於沒錢投資在不動產的小型企業而言，這是比較沒有壓力的方式。

Financial lease:
向他人租用，租用期間產權屬對方，合約結束後產權則轉移到企業上，租用期間不動產列在資產表上，可美化帳面，但如果不動產價格上漲，則須負擔增值稅。

Operational lease:
和financial lease差別在於，合約結束後企業有優先權決定是否將不動產購買下來，租用期間不動產不可列在資產表上，但租金支出列入營運支出可抵稅。

Leaseback:
企業先自行依照企業需求建造建築物，完成後售出給第三者（通常是不動產經紀公司），再向第三者租用，優點是建築物規模、機能是量身訂做，甚至可以代表企業文化，且賣出後可獲得大量資金，如果簽訂合約的是financial/operational lease，約滿仍有機會擁有產權。

AM最大的目標就是將不動產與公司財務做一個統合，將不動產的價值發揮最大的作用。

FM (Facility Management)
設備或良好的工作環境可增加員工的生產力，尤其ICT (Information Communication Technology)在現在企業中投資比例越來越重，簡單的講，如果工作環境沒有網路、電話這公司大概也玩不下去。

MM (Maintenance Management)
建築需要維修，但是不像一般住家可以等壞了才修，辦公空間屬於生產空間，要是建築損壞達不能使用的地步，就像工廠機器故障停工，會造成企業損失，所以維護管理是針對建築提出維護計畫，除確保辦公空間可妥善使用外，維護計畫也須與企業財務規劃配合。

這四項管理會有重疊、衝突的部份，例如GM要花大錢建立企業形象，AM卻認為不符合效益，或者FM要很好的設備提高生產力，卻造成MM的壓力，這就是由CREM統合並提出完整的計畫供企業參考。

在一般的商學院CREM大都著重在數字（獲利），但在TU Delft則又多了一項"設計"，也就是如何與都市紋理結合，所以這學期學校設定EC (European Commission) 為目標，必須提出自己的看法，統合EC在Brussels的65棟建築，除了要提出如何建立European Union的形象外，還必須與Brussels都市結合，整個計畫也必須建立在符合經濟效益的基礎上，需要數據來支持自己的計畫可行，整個計畫工作量很大，腦袋瓜常常因為輸入太多資料而呈現超載的狀態，但卻是很有趣作業。

TU Delft的課程規劃很緊湊，而且組織得很好，每個環節、每堂課都和期末報告息息相關，期末報告幫助學生很清楚地了解課堂上所學的東西要如何運用在實務，這和過去在台灣有時一個學期結束後仍不知道自己到底學了什麼有很大的差別。


沒了